건축물의 점검과 방법 등

기존 ‘건축법’에서는 사용승인된 건축물의 소유자나 관리자는 건축물의 유지ㆍ관리를 위해 정기점검과 수시점검을 하고 그 결과를 허가권자에게 보고해야 한다고 규정하고 있었다. 하지만 현재는 새로운 법령의 제정ㆍ시행으로 ‘건축법’에서는 삭제됐다.

 

건축법
변경 전	변경 후
[법률 제17091호, 2020. 03. 24]	[법률 제17219호, 2020. 04. 07, 시행 2020. 07. 08]
제35조(건축물의 유지ㆍ관리)	제35조 삭제  <2019. 04. 30.>

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건축물관리법   ※ 법령 신설 [법률 제16414호, 2019. 04. 30, 시행 2020. 05. 01]

제12조(건축물의 유지ㆍ관리) 제13조(정기점검의 실시) 제14조(긴급점검의 실시) 제15조(소규모 노후 건축물 등 점검의 실시) 제16조(안전진단의 실시)

 

건축물관리법

건축물 안전을 확보하고 건축물을 생애주기 동안 체계적으로 관리하기 위한 ‘건축물관리법’은 건축물의 안전을 확보하고 편리ㆍ쾌적ㆍ미관ㆍ기능 등 사용가치를 유지ㆍ향상시키기 위해 필요한 사항과 안전하게 해체하는 데 필요한 사항을 정한다.

 

또 건축물의 생애 동안 과학적이고 체계적으로 관리함으로써 국민의 안전과 복리 증진에 이바지함을 목적으로 제정(2019. 4. 30.)됐다. 총 7개 장, 54개 조문으로 이뤄져 있으며 주요 내용을 요약하면 다음과 같다.          

 

▪(생애이력 정보체계) 건축물 관리이력 및 점검 결과 정보를 통합 관리   ▪(건축물관리계획 수립) 건축주는 사용승인 신청 시 건축물 관리계획을 수립ㆍ제출하고 동 계획에 따라 건축물을 유지ㆍ보수   ▪(정기점검ㆍ긴급점검) 관리자는 정기적(준공 5년 후부터 3년마다)으로 점검을 실시하고 안전이 우려되는 경우 긴급점검을 실시   ▪(소규모 노후 건축물 등 점검) 지자체장이 안전취약 건축물을 직접 점검하고 보수ㆍ보강 비용 등을 지원   ▪(안전진단) 관리자는 정기점검, 긴급점검, 소규모 노후 건축물 등 점검 결과, 정밀한 진단이 필요한 경우 안전진단을 실시   ▪(사용제한) 긴급한 조치가 필요한 경우 관리자가 관련 시설의 사용제한 등을 시행하고 이행하지 않는 경우 지자체장이 대신하여 필요한 조치 시행   ▪(해체공사 허가) 일정 규모 이상의 해체공사는 공사 전에 지자체장의 허가를 받아야 함   ▪(공공건축물의 재난 예방) 국토교통부장관은 공공건축물의 안전이 우려되는 경우 해당 공공건축물의 관리자에게 성능개선을 요구

 

건축물의 ‘관리자’란 관계 법령에 따라 해당 건축물의 관리자로 규정된 자 또는 해당 건축물의 소유자를 말한다. 이 경우 해당 건축물의 소유자와의 관리계약 등에 따라 건축물의 관리책임을 진 자는 관리자로 본다고 규정돼 있다.

 

또 이 법에는 건축물의 관리자가 건축물, 대지ㆍ건축설비를 각 법령 규정에 적합하게 관리하도록 하고 있다. 만일 관리의무를 위반한 자와 이로 인해 건축물에 중대한 파손을 발생시켜 공중의 위험을 발생하게 한 자에게는 엄중한 행정상 불이익 처분이 부과되므로 주의해야 한다.

 

정기점검의 실시

다중이용 건축물 등 법령이 정하는 건축물의 관리자는 건축물의 안전과 기능을 유지하기 위해 정기점검을 해야 한다. 해당 건축물의 사용승인일부터 5년 이내에 최초로 실시하고 점검을 시작한 날을 기준으로 3년(매 3년이 되는 해의 기준일과 같은 날 전날까지를 말한다)마다 시행해야 한다. 

 

정기점검 실시대상

① 다중이용 건축물   ② 집합건축물로서 연면적 3천㎡ 이상인 건축물    ③ 다중이용업소가 있는 건축물로서 해당 지방자치단체의 건축조례로 정하는 건축물   ④ 준다중이용 건축물로서 특수구조 건축물에 해당하는 건축물   ※ ‘학교안전사고 예방 및 보상에 관한 법률’에 따른 학교, ‘공동주택관리법’의 의무관리대상 공동주택, ‘유통산업발전법’의 대규모 점포ㆍ준대규모 점포, 정기점검을 해야 하는 날부터 3년 이내에 소규모 공동주택 안전관리를 실시한 공동주택은 제외

 

정기점검의 실시는 지방자치단체장이 법령에 정하는 바에 따라 건축물관리점검기관으로 지정해 해당 관리자에게 알려야 한다. 이에 따라 정기점검을 실시해야 하는 건축물의 관리자는 지정을 통지받은 건축물관리점검기관에 점검을 의뢰해야 한다.

 

이 경우 건축물관리점검기관은 법령에서 규정하는 점검기관이 갖춰야 할 요건과 점검자의 자격기준에 적합한 사람을 해당 건축물관리점검의 점검책임자로 지정해야 한다. 

 

건축물관리점검기관의 지정

① 건축사사무소 개설신고를 한 자   ② 건설엔지니어링업을 등록한 건설엔지니어링사업자    ③ 안전진단전문기관   ④ 국토안전원   ⑤ 건축 분야를 전문 분야로 기술사사무소를 개설등록한 자   ⑥ 한국부동산원   ⑦ 한국토지주택공사

 

정기점검은 대지와 높이ㆍ형태, 구조안전, 화재안전, 건축설비, 에너지ㆍ친환경 관리, 범죄예방, 건축물관리계획의 수립ㆍ이행, 그 밖의 항목 등 9가지의 적합 여부에 대해 진행한다. 

 

여러 가지 항목 중 화재 안전에 관한 점검 항목은 다음과 같이 규정하고 있다.

 

화재 안전 항목 (건축법)

① 제49조(건축물의 피난시설 및 용도 제한 등)   ② 제50조(건축물의 내화구조와 방화벽)    ③ 제50조의2(고층건축물의 피난 및 안전관리)   ④ 제51조(방화지구 안의 건축물)   ⑤ 제52조(건축물의 마감 재료)   ⑥ 제52조의2(실내건축)   ⑦ 제53조(지하층)

 

긴급점검의 실시

지방자치단체장은 다음에 해당하는 경우 해당 건축물의 관리자에게 건축물의 구조 안전이나 화재안전 등을 점검하도록 요구해야 한다. 긴급점검 실시 요구를 받은 관리자는 요구받은 날부터 1개월 이내에 시행해야 한다.

 

긴급점검 실시대상

① 재난 등으로부터 건축물의 안전을 확보하기 위해 점검이 필요하다고 인정되는 경우   ② 건축물의 노후화가 심각해 안전에 취약하다고 인정되는 경우   ③ 부실 설계 또는 시공 등으로 인해 건축물의 붕괴ㆍ전도 등이 발생할 위험이 있다고 판단되는 경우   ④ 그 밖에 건축물의 안전한 이용에 중대한 영향을 미칠 우려가 있다고 인정되는 경우 등 시ㆍ군ㆍ구 조례로 정하는 경우

 

긴급점검은 구조 안전이나 화재 안전, 그 밖에 건축물의 안전을 확보하기 위해 점검이 필요하다고 인정되는 항목에 대해 시행한다. 정기점검과 마찬가지로 지방자치단체장의 지정을 통지받은 건축물관리점검기관에 점검을 의뢰해야 한다.

 

소규모 노후 건축물 등 점검의 실시

특히 건축물 중 안전에 취약하거나 재난의 위험이 있다고 판단되는 건축물을 대상으로 구조 안전이나 화재 안전, 에너지 성능 등에 대해선 지방자치단체장이 건축물관리점검기관을 지정해 ‘소규모 노후 건축물 등 점검’을 요청ㆍ실시할 수 있다. 점검 후 그 결과를 해당 건축물 관리자에게 제공하고 점검결과에 대한 개선방안 등을 제시해야 한다.

 

이때 소규모 노후 건축물 등의 점검결과에 따라 보수ㆍ보강 등에 필요한 비용의 전부 또는 일부를 보조하거나 융자할 수 있다. 보수ㆍ보강 등에 필요한 기술적 지원도 할 수 있도록 하고 있다. 

 

소규모 노후 건축물 등 점검대상

① 사용승인 후 30년 이상 지난 건축물 중 조례로 정하는 규모의 건축물   ② 노유자시설ㆍ주거약자용 주택   ③ 리모델링 활성화 구역 내 건축물ㆍ방재지구 내 건축물ㆍ해제된 정비예정구역 또는 정비구역 내 건축물ㆍ도시재생활성화지역 내 건축물ㆍ자연재해위험개선지구 내 건축물   ④ ‘건축법’ 제정일(1962년 1월 20일) 이전에 건축된 건축물   ⑤ 그 밖에 안전에 취약하거나 재난 발생 우려가 큰 건축물 등 시ㆍ군ㆍ구 조례로 정하는 건축물

 

‘건축물관리법’에서 규정하는 건축물의 점검에 대해 다음과 같이 요약할 수 있다.

 

	정기점검	긴급점검	소규모 노후 건축물 등 점검
점검 실시일	정기검사일 도래 ① 최초 사용승인일 기준 5년 이내   ② 점검 시작한 날 부터 3년마다	지방자치단체장이 필요하다고 인정해 요구 시	지방자치단체장의 위험성 판단 시
실시 주체	건축물 관리자	건축물 관리자(지방자치단체장의  요구)	지방자치단체장
점검 실시자	건축물관리 점검기관	건축물관리 점검기관	건축물관리 점검기관

 

 

부산 해운대소방서_ 안성호 : gull1999@korea.kr

 

<본 내용은 소방 조직의 소통과 발전을 위해 베테랑 소방관 등 분야 전문가들이 함께 2019년 5월 창간한 신개념 소방전문 월간 매거진 ‘119플러스’ 2022년 12월 호에서도 만나볼 수 있습니다.>

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