안녕하세요, 법무법인 어진의 하동권 변호사입니다. 이번 호에서는 의외로 빈번하게 발생하는 문제인 어떤 물건에 대한 공유(공동소유)관계의 형성과 그 해소에 대해 살펴보겠습니다. 

 

공유란 어느 물건을 수 인이 지분에 의해 공동으로 소유하는 걸 말합니다. 냉장고나 TV와 같은 유체동산은 공유관계 문제가 좀처럼 발생하지 않습니다. 대부분은 부동산에 해당하는 토지와 건물에서 공유관계의 문제가 발생합니다. 

 

특히 경매 등으로 공유지분만을 매수하거나 누군가 사망해 상속을 받을 때 상속지분에 따라 소유권을 취득함으로써 상속인들 사이에 공유관계가 형성되는 경우가 많습니다. 

 

이처럼 건물이나 토지를 공유하면 소유권을 행사하는데 여러 불편한 문제가 생깁니다. 어느 한 사람이 과반수 지분을 갖게 되면 그 과반수 소유자가 자신의 의사에 따라 공유물을 관리할 수 있습니다.

 

그러나 단독으로 공유물건 전부를 사용하면 다른 공유자들이 보유한 지분에 따라 부당이득반환의무가 생겨 법률 분쟁이 발생합니다. 

 

누구도 과반수 지분을 보유하지 못했는데 공유자들 사이에 이 물건을 어떻게 사용할 건지에 대한 의사 합치가 이뤄지지 않으면 사용하지 못하고 방치해 둘 수밖에 없는 문제도 있습니다. 

 

따라서 공유자들은 서로 긴밀한 인적 관계에 있지 않은 이상 공유관계를 해소하고 싶은 마음이 들기 마련입니다. 이런 경우를 대비해 우리 ‘민법’은 제268조에서 공유자는 언제든지 공유물을 분할 청구할 수 있도록 규정합니다. 

 

공유물의 분할 절차는 다음과 같습니다. 

 

1. 공유자들 사이에 분할에 대한 의견이 합치된 경우 그에 따라 분할

2. 공유자들 사이에 분할에 대한 의견이 합치되지 못하는 경우 법원에 공유물분할청구의 소를 제기

 

그런데 가령 공유인 토지를 분할하려는 경우 서로 도로와 가까운 토지를 소유하려 하거나 보다 많은 면적을 요구하는 등으로 의사 합치가 이뤄지기 어려워집니다. 따라서 대부분은 법원에 공유물 분할 청구를 하는 방법으로 귀결됩니다. 

 

이처럼 공유자들 사이에 공유물의 분할에 대한 의사 합치가 안 돼 법원에 공유물 분할 청구의 소를 제기하는 경우 법원에서는 크게 두 가지의 방법(세분화하면 세 가지)으로 판결을 내리게 됩니다. 

 

우선 ‘현물분할’의 방법이 있습니다. 공유물 분할은 현물분할이 원칙입니다. 이는 공유물을 공유지분 비율에 따라 잘라서 소유하는 게 가능한 경우 택하는 방법입니다. 

 

1 필지의 토지를 2인이 같은 지분(각 50%) 비율로 공유하고 있는데 공유물분할청구의 소가 제기된 경우를 살펴보겠습니다. 대상 토지의 경계와 면적을 측량하고 가치를 평가해 같은 지분을 보유한 2인에게 2개로 나눠진 대등한 가치의 토지를 내어줄 수 있으므로 현물분할의 방법이 선택될 겁니다. 

 

그런데 토지이긴 하지만 모양이 좋지 않아서 어떻게 나누더라도 동등한 가치를 지닌 2개의 토지로 만들기 어렵거나 도로와 접하는 부분이 좁아서 그 도로 부분을 2인이 모두 소유할 수 있도록 나누기 어려운 경우에는 토지인데도 현물분할의 방법이 적용되지 못할 수 있습니다. 

 

또 아파트나 상가와 같은 건물 대부분은 건물 내부에 용도에 따른 구획이 나뉘어 있고(예를 들어 공유자 1인은 화장실과 거실을 갖고 다른 공유자는 방 2개를 가지는 식으로 현물분할을 할 순 없을 겁니다) 등기의 문제도 있으므로 현물분할이 매우 어렵습니다. 

 

이처럼 현물분할이 어려울 때 ‘경매분할’의 방법이 적용됩니다. 경매분할은 공유물을 경매에 부쳐 경락대금에서 비용 등을 공제한 나머지 금액을 공유자들끼리 공유지분에 따라 나눠 가지도록 내리는 판결입니다. 

 

그런데 경매는 보통 시세보다 낮게 매각되므로 공유자들 모두에게 손해가 되기 마련입니다. 

 

이 때문에 법원에서는 ‘현물분할’의 한 방법으로 ‘대금분할’이라는 방법을 인정하고 있습니다. 대금분할이란 공유자 중 1인이 다른 공유자에게 적정한 금액을 지급하고 다른 공유자가 보유한 지분을 매수할 수 있도록 하는 방법입니다. 

 

경매분할이 이뤄지는 경우 너도나도 모두 손해이기 때문에 여력이 있는 공유자가 있는 경우 그 공유자가 다른 공유자들의 지분을 모두 매수하는 방법으로 공유분 분할 판결이 내려질 수도 있습니다(다만 이런 대금분할의 방법을 선택할 건지는 공유지분의 비율과 공유관계 형성의 경위, 공유물 분할 청구의 소를 제기하기에 이른 경위, 공유물의 현황 등 다양한 요소를 검토해 법원이 판단하는 것이므로 항상 대금분할의 방법이 적용될 수 있는 건 아닙니다).

 

이상과 같은 방법으로 공유물 분할에 대한 판결이 내려지면 판결에 따른 이행으로써 공유관계는 해소됩니다. 

 

공유관계에 있는 이상 공유물분할청구의 소는 언제든지 제기할 수 있습니다. 하지만 공유관계를 너무 장기간 방치하면 다른 공유자들의 권리관계 변동이 발생해 공유자의 숫자가 너무 많아질 수 있습니다(예를 들어 공유자 중 1인이 사망했는데 그 상속인으로 5인이 있고 이런 공유자가 몇 명이 되면 공유물분할청구를 할 때 피고가 수십 명에 달하는 사태가 벌어질 수도 있습니다). 

 

이 경우 공유물분할청구 소송의 절차가 장기화될 수 있습니다. 따라서 긴밀한 인적 관계에 있는 사람들과 공유관계에 있거나 멀지 않은 시점에 개발이 예정돼 불편하더라도 보유하고 있는 게 이익일 때와 같이 예외적인 경우가 아니라면 신속하게 공유관계를 정리해두는 게 바람직하다고 하겠습니다. 

 

이상 법무법인 어진의 하동권 변호사가 알려드렸습니다. 

 

감사합니다.

 

 

 

법무법인 어진_ 하동권

 

<본 내용은 소방 조직의 소통과 발전을 위해 베테랑 소방관 등 분야 전문가들이 함께 2019년 5월 창간한 신개념 소방전문 월간 매거진 ‘119플러스’ 2024년 3월 호에서도 만나볼 수 있습니다.>

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