안녕하세요, 법무법인 어진의 하동권 변호사입니다. 

 

불경기가 원인인지, 수년 전 부동산 시세가 급등했다가 다시 하락세에 있는 게 원인인지 지난해부터 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 사례가 급증하고 있습니다. 

 

특히 주택의 경우 상가보다 보증금의 비중이 크고 월세 또는 반전세가 아닌 단순 전세의 비율이 높습니다. 만약 임대인이 제때 보증금을 반환하지 못하면 임차인이 이사할 집과의 매매계약 또는 임대차계약마저 위태로운 처지에 놓여 임차인의 고민이 깊어지고 있습니다. 

 

이와 관련해 임차인이 조금만 더 주의를 기울였더라면 큰 피해를 보지 않았을 수도 있는 사건이 있어 독자분들께 소개해드리고자 합니다. 

 

◎ 사실관계

2017. 3. 27. 임대인과 임차인 임대차계약 체결(보증금 1억 4500만원, 임대 기간 2017. 5. 31.~2019. 5. 30.)

 

임대차계약 2회 갱신, 임대 기간 2021. 5. 31.~2023. 5. 30.로 변경

 

임차인은 2023. 4. 3. 임대인에게 갱신거절통지

 

임차인은 2023. 4. 5. 이사할 집에 대한 매매계약 체결 후 계약금 3천만 원 지급

 

이후 임대인은 임차인에게 계약 만료일인 2023. 5. 30. 보증금 반환이 어렵겠다고 답변함. 

 

임차인은 2023. 5. 24. 이사할 집에 대한 매매계약 해제, 계약금 포기

 

◎ 법원의 판단

임차인이 임대인에게 2023. 4. 3. 이후 수차례에 걸쳐 임대차계약을 갱신하지 않고 2023. 6. 7. 이사할 예정임을 통보했으며 2023. 4. 5. 이사할 집에 대한 매매계약을 체결한 사실은 인정됨.

 

그러나 임차인은 이사를 전제로 기존 주거지(임대차계약 목적물)에서 관리비 정산, 이사업체와 이사 계약 등을 하지 아니한 채 계속 거주했으므로 임대차계약이 종료된 2023. 5. 30.경 이사할 수 없는 상황이었음. 이에 따라 임대차계약 종료에 따라 임차인에게 부과되는 건물 인도 의무의 이행제공을 하지 못했음. 

 

따라서 임대인의 보증금반환의무에 관해 임대인은 동시이행항변권을 상실하지 않았으므로 이행지체에 빠졌다고 볼 수 없음. 이행지체를 전제로 한 임차인의 임대인에 대한 손해배상 청구는 이유 없음. 

 

임대차계약이 종료되면 임차인은 임대목적물을 임대인에게 인도해야 하고, 임대인은 임차인에게 임대보증금을 반환해야 합니다. 이 두 의무는 동시이행의 관계에 있습니다. 

 

따라서 임차인은 이사준비를 마친 후 임대인에게 언제든지 임대목적물을 인도할 수 있는 준비를 마쳐야만 그 반대급부인 임대인의 보증금반환의무를 이행지체에 빠뜨릴 수 있습니다. 이렇게 임대인이 이행지체에 빠져야만 손해배상의 의무가 발생합니다. 

 

그런데 위 사안에서 임차인은 임대 기간 만료일인 2023. 5. 30. 이전에 임대인이 보증금을 반환하기 어렵다는 말만 듣고 2023. 5. 24.경 미리 계약금을 포기한 채 매매계약을 해제했기 때문에 임대목적물을 임대인에게 인도할 준비조차 하지 못한 것으로 인정돼 임대인의 동시이행항변권(임차인이 임대목적물을 인도할 때까지 보증금의 반환을 거부할 수 있는 권리)이 상실되지 않아 임대인에 대한 손해배상 의무도 부정된 겁니다. 

 

만약 임차인이 2023. 5. 30.까지 기다리며 이사업체와 이사 계약을 체결하고 관리비 정산도 마쳤는데 2023. 5. 30.에 임대인이 보증금을 반환하지 못했고 그 이후 매매계약에 관해 계약금을 포기하고 해제한 것이었다면 매도인에게 몰취 당한 계약금을 임대인에게 손해배상으로 청구할 수 있었을 겁니다. 너무 성급하게 행동했기에 계약금을 상실한 손해를 온전히 홀로 떠안게 된 겁니다.

 

어떻게 보면 임대인의 잘못으로 문제가 발생한 것인데 법률적인 검토를 면밀히 하지 않아 임차인이 손해를 감당하게 된 사건으로, 최근 위와 같이 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 사례가 제법 자주 발생하고 있기에 혹시라도 현재 주거지에서 임차인으로 거주하는 독자분들이 계신다면 위 사례를 꼭 기억하셔야겠습니다. 

 

임대인이 보증금을 반환하지 못할 태세를 보여 이사할 집에 대한 임대차계약이나 매매계약이 해제당할 위험이 있더라도 반드시 법률 전문가와 상담을 받으신 후 필요한 준비를 모두 마치시고 해제 등 법적인 조치를 하시는 게 바람직하다 하겠습니다. 

 

잦은 눈과 강추위로 안전사고가 많이 발생하고 있습니다. 건강과 안전에 만전을 기하시기 바라며 새해 복 많이 받으시기 바랍니다. 

 

 

 

법무법인 어진_ 하동권

 

<본 내용은 소방 조직의 소통과 발전을 위해 베테랑 소방관 등 분야 전문가들이 함께 2019년 5월 창간한 신개념 소방전문 월간 매거진 ‘119플러스’ 2025년 3월 호에서도 만나볼 수 있습니다.>

 

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