안녕하세요, 법무법인 어진의 하동권 변호사입니다. 

 

이번 호에서는 최근 선고된 대법원의 임대차계약 관련 판결을 소개해드리고자 합니다. 

 

임대차계약이 비교적 단기로 마무리되는 경우에는 좀처럼 보기 어려운 일이지만 7년이나 8년 또는 10년 이상 장기간에 걸쳐 유지되다가 종료되는 경우에는 이번에 소개해드릴 사건처럼 다소 특이한 일이 발생할 수 있습니다. 

 

우선 관련 법 규정과 판례 이론부터 살펴보겠습니다.

 

민법 제495조   소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다.   대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결 부동산 임대차에서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차 관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차 관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차 관계가 종료되는 경우에 그 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달한다.   대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결 임대차 존속 중 차임을 연체하는 경우 그 채권의 소멸시효는 임대차 종료 후 목적물 인도 시에 임대차보증금에서 일괄 공제하는 방식에 의하여 정산하기로 약정한 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행한다.

 

임대차계약이 오랜 시간 유지되는 경우 임대인은 임차인과의 원만한 관계를 위해 차임지급이 다소 지연되더라도 호의로 이를 내버려 두는 경우가 적지 않습니다. 특히 1차 계약이 만료된 후 2차 계약을 체결하면서 1차 계약에서의 차임을 정산하지 않은 채 그대로 2차 계약을 진행하기도 합니다.

 

이때 1차 계약 당시 연체된 차임의 소멸시효가 문제가 됩니다. 

 

임대인이 임차인에 대해 보유하는 차임채권 소멸시효의 기간은 3년입니다. 또 위 대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결에서 판시한 바와 같이 차임채권은 지급하기로 한 약정일에 이행기가 도래하고 그때부터 소멸시효가 진행됩니다.

 

가령 매월 1일 차임을 지급하기로 약정한 경우 2025.4.1.에 지급하지 못한 차임은 2025.4.1.부터 3년이 지나면 소멸시효가 완성돼 더는 행사할 수 없게 됩니다. 

 

이처럼 차임채권의 소멸시효는 3년으로 단기입니다. 따라서 임대차계약이 갱신을 거듭해 10년 정도 장기로 유지됐다가 종료되는 경우 임대인이 받지 못한 차임채권을 이용해 임차인의 보증금 반환채권과 상계할 수 있는지가 문제 됩니다. 

 

이에 대해 대법원은 “보증금 반환채권의 이행기는 임대차계약이 종료됐을 때 발생하지만 차임채권은 약정한 차임 지급일에 이미 이행기에 도달한다. 따라서 차임채권이 발생했을 당시에는 보증금 반환채권이 이행기에 도달하지 않았고 그사이 차임채권이 소멸시효 완성으로 소멸해버렸기 때문에 차임채권을 이용해 임차인의 보증금 반환채권과 상계할 수 없다”고 했습니다. 

 

언뜻 보면 너무 법을 형식ㆍ논리적으로 적용해 부당하다고 여겨질 수 있습니다. 임대인이 차임 받을 돈이 있지만 나중에 임대차계약이 종료되면 돌려줘야 할 보증금이 있어서 굳이 권리행사를 하지 않았던 것인데 상계할 수 없다니 그렇다면 임대인은 차임채권은 받지 못한 채 보증금은 모두 돌려줘야 하는 것으로 보이기 때문입니다. 

 

따라서 대법원은 ‘상계’는 불가능하지만 ‘공제’는 가능하다고 판단했습니다. 임대차계약에서 보증금이란 임대차계약이 종료될 무렵 임차인이 임대인에 대해 임대차계약과 관련, 부담하는 모든 채무를 담보하기 위한 것입니다.

 

따라서 임차인이 임대인에게 어떤 채무를 부담하고 있다면 그 채무를 모두 공제한 나머지 금액만 반환의무가 발생한다는 의미입니다. 

 

결국 위 사건에서 임대인은 그간 받지 못한 모든 차임을 공제한 나머지 보증금 액수만 반환하면 된다는 결론을 얻을 수 있었습니다. 

 

임차인으로서는 상계가 불가능하니 한번 다퉈볼 수 있지 않을까 하는 생각을 하다가 패소해 소송비용을 물어줄 수 있으니 줄 돈을 주고 끝내는 게 바람직합니다. 임대인 입장에서도 공제할 수 있으니 받을 수 있는 돈을 포기할 필요가 없습니다. 

 

얼마 전 장미가 아름답게 핀 모습이 보였고 오늘 아침에는 수국이 만개했습니다. 피어나는 꽃들처럼 소방가족 여러분의 삶에도 행복이 가득하시길 기원합니다.

 

 

 

법무법인 어진_ 하동권

 

<본 내용은 소방 조직의 소통과 발전을 위해 베테랑 소방관 등 분야 전문가들이 함께 2019년 5월 창간한 신개념 소방전문 월간 매거진 ‘119플러스’ 2025년 7월 호에서도 만나볼 수 있습니다.>

 

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